Jei nuomojate trumpalaikį būstą Ispanijoje, jūsų pagrindinė mokesčių atsakomybė yra IRPF (rezidentams) arba IRNR per Modelo 210 (nerezidentams). Priklausomai nuo teikiamų paslaugų, papildomai gali tekti mokėti IVA ar IGIC, o retais atvejais ir IAE. Pirmas žingsnis: patikrinkite regioninę licenciją ir užsiregistruokite AEAT sistemoje per modelį 036 arba 037, prieš pradedant reklamuoti būstą.
Trumpai:
- Jei turite nuomoti būstą Ispanijoje, turite sekti įvairius mokesčius, įskaitant IRPF ar Modelo 210, ir regionalinius turistinius mokesčius.
- Nerezidentai moka 19 arba 24 proc. mokesčius pagal Modelo 210, priklausomai nuo gyvenamosios vietos, ir negali atskaityti išlaidų, išskyrus ES gyventojus.
- Pagrindinės apmokestinamos veiklos yra kapitalo pajamos arba ekonominė veikla, priklausomai nuo teikiamų paslaugų apimties.
- Apmokestinamos paslaugos, tokios kaip registratūra ir maistas, priskiriamos prie PVM (IVA arba IGIC), su tarifais iki 10 proc., o nepakeičia statuso viena paslauga.
- Reikalavimus papildomai lemia regioniniai registrai, licencijos ir vietiniai mokesčiai; netinkamai deklaravus gresia sankcijos ir baudų dydis iki 150 procentų nesumokėto mokesčio.
Turinys
- Kokie mokesčiai taikomi alquiler vacacional Ispanijoje
- IRPF: kada nuoma įtraukiama į pajamų mokestį
- Kada privalote taikyti IVA arba IGIC
- Nerezidentų apmokestinimas: kaip veikia Modelo 210
- Kokias išlaidas galite atskaityti ir kaip veikia prorrateo
- Kokius modelius reikia pateikti ir kada
- Regioniniai reikalavimai ir vietiniai turistiniai mokesčiai
- Kokios sankcijos gresia už klaidas deklaruojant
- Costacambrils patirtis Kambrilse: ką tikrinti prieš pradedant nuomoti
- Ką dažniausiai pastebime valdydami nuomojamus būstus
- Kaip Costacambrils padeda sutvarkyti nuomos administravimą
- Kur patikrinti oficialią informaciją
- Šaltiniai
Kokie mokesčiai taikomi alquiler vacacional Ispanijoje
Penki mokesčių sluoksniai veikia vienu metu, ir kiekvienas turi savo taikymo sąlygą.
- IRPF — pajamų mokestis rezidentams, taikomas nuomos pelnui pagal progresinius tarifus.
- IRNR (Modelo 210) — nerezidentams, šiuo metu taikomi fiksuoti tarifai, kurie gali skirtis pagal kilmės šalį.
- IVA arba IGIC — taikomas tik jei nuoma prilyginama hostelerijos paslaugai; Kanarų salose IVA pakeičia IGIC.
- IAE — veiklos mokestis, aktualus tik jei nuoma priskiriama ekonominei veiklai.
- Vietiniai turistiniai mokesčiai — savivaldybių ar autonominių bendrijų nustatomi mokesčiai, nesusiję su nacionaline sistema.
Pavyzdys: jei per metus gaunate 12 000 € grynųjų pajamų iš nuomos ir esate rezidentas, mokesčio suma orientaciškai siekia procentinę dalį pagal taikomą tarifų tašką, prieš atskaitant leidžiamas išlaidas. Nerezidentui be atskaitymų tas pats pelnas apmokestinamas fiksuotu tarifu, kuris skiriasi pagal kilmės šalį.
IRPF: kada nuoma įtraukiama į pajamų mokestį
Oficialūs AEAT paaiškinimai skiria du režimus: nekilnojamojo turto kapitalo pajamas (rendimiento del capital inmobiliario) ir ekonominę veiklą. Riba nustatoma pagal LIRPF 27.2 straipsnį ir ji nėra susieta su pajamų dydžiu, o su paslaugų pobūdžiu.
- Jei nuomojate būstą be papildomų paslaugų (nėra registratūros, nėra reguliaraus valymo per buvimą), pajamos priskiriamos kapitalo pajamoms.
- Jei siūlote nuolatinę registratūrą, patalynės keitimą tarp naktų ar maisto paslaugas, mokesčių administratorius gali priskirti veiklą ekonominei veiklai.
- Kapitalo pajamos deklaruojamos kartu su kitomis metinėmis pajamomis ir apmokestinamos progresiniais IRPF tarifais, kurie Ispanijoje kinta pagal pajamų lygį ir regionines taisykles.
Praktinis pavyzdys. Turite butą Kambrilse, kurį nuomojate 90 dienų per metus už 150 € parą, iš viso 13 500 €. Atskaitę bendrijos mokesčius, IBI, interneto ir elektros dalį proporcingai tomis 90 dienomis, apmokestinamoji bazė gali sumažėti iki 9 000–9 500 €.
Profesionalus patarimas: Jei kada nors samdote pagalbą svečių priėmimui ar valymui tarp nakvynių, dokumentuokite, ar tai vienkartinė paslauga, ar reguliarus įsipareigojimas — tai gali nulemti, ar liksite kapitalo pajamų režime.
Kada privalote taikyti IVA arba IGIC
Pagrindinė taisyklė paprasta: paprasta nuoma be papildomų paslaugų yra atleista nuo IVA. Kai pridedate hostelerijai būdingas paslaugas, nuoma tampa apmokestinama, panašiai kaip viešbučio paslauga.
- Jei teikiate registratūros, valymo per buvimą ar maisto paslaugas, taikomas 10 % IVA tarifas žemyninėje Ispanijoje ir Baleare salose.
- Kanarų salose vietoje IVA veikia IGIC, kurio bazinis tarifas siekia 7 %.
- Apmokestinamos veiklos atveju būtina išrašyti sąskaitas ir kas ketvirtį pateikti modelį 303, o metų gale suvestinę modelį 390.
- Vienkartinis valymas tarp svečių, atliktas savo lėšomis be papildomo aptarnavimo, dažniausiai nepakeičia statuso — bet reguliari, į kainą įskaičiuota priežiūra jį pakeičia.
Nerezidentų apmokestinimas: kaip veikia Modelo 210
Jei gyvenate užsienyje ir nuomojate būstą Ispanijoje, jūsų kelias yra Modelo 210, o ne standartinė IRPF deklaracija.
- Nustatykite savo mokesčių rezidenciją: ES ar EEE gyventojams taikomas 19 % tarifas, likusiems pasaulio gyventojams 24 %.
- ES/EEE rezidentai gali atskaityti su nuoma tiesiogiai susijusias išlaidas prieš skaičiuojant mokestį, tačiau tam reikia tvarkingų sąskaitų ir mokėjimo įrodymų.
- Ne ES gyventojai moka nuo bendrų pajamų, be galimybės atskaityti išlaidas.
- Deklaracija teikiama ketvirtį po ketvirčio (arba pagal gautas pajamas), o mokestis sumokamas per AEAT elektroninę sistemą arba per banko tarpininką.
Kokias išlaidas galite atskaityti ir kaip veikia prorrateo
Atskaitomos tik tos išlaidos, kurios tiesiogiai susijusios su nuomos veikla, ir tik proporcingai tam laikui, kai būstas realiai buvo nuomojamas. Praktinis vadovas nerezidentams tai pabrėžia kaip vieną dažniausių klaidų šaltinių.
- Nekilnojamojo turto amortizacija: paprastai 3 % pastato vertės per metus.
- Baldų ir įrangos amortizacija: apie 10 % per metus.
- Bendrijos mokesčiai, IBI, draudimas, komunalinės paslaugos, interneto ir telefono dalis.
- Remonto, valymo ir tarpininkavimo platformų komisiniai.
Prorrateo pavyzdys: būstas buvo faktiškai nuomojamas 100 dienų iš 365.
Teismų praktika rodo, kad TSJ nuosekliai reikalauja pagrįsto prorrateo skaičiavimo. Trūkstant dokumentų, AEAT gali perskaičiuoti visą deklaraciją ir pritaikyti mažesnę atskaitomą sumą, nei deklaravote.
Profesionalus patarimas: Laikykite atskirą skaičiuoklę su kiekvienos rezervacijos datomis, kaina ir susijusiomis išlaidomis — tai vienintelis būdas per minutes atsakyti į AEAT paklausimą, jei jis atsiras.
Kokius modelius reikia pateikti ir kada
Administracinė dalis dažnai baugina labiau nei pats mokestis, bet ji nuosekli, jei žinote tvarką.
- Modelis 036 arba 037 — registracija veiklai pradėjus nuomoti, net jei liekate kapitalo pajamų režime, kai kurios bendrijos reikalauja veiklos kodo deklaravimo.
- Modelis 303 — ketvirtinė IVA deklaracija, taikoma tik jei jūsų veikla priskirta apmokestinamai (hostelerijos tipo) nuomai.
- Modelis 390 — metinė IVA suvestinė, papildanti modelį 303.
- Modelis 130 — ketvirtinis IRPF avansas savarankiškai dirbantiems asmenims, jei nuoma priskirta ekonominei veiklai.
- Modelis 347 — metinė informacinė deklaracija apie sandorius su trečiaisiais asmenimis, viršijančius nustatytą ribą.
Jei valdote vieną butą kapitalo pajamų režimu, dažnai pakanka metinės IRPF deklaracijos. Kai turite kelis objektus arba veikla priskirta ekonominei veiklai, verta samdyti gestorį ar buhalterį, kad terminai ir modeliai nesusipainiotų.
Regioniniai reikalavimai ir vietiniai turistiniai mokesčiai
Nacionaliniai mokesčiai yra tik dalis paveikslo. Kiekviena autonominė bendruomenė turi savo registro ir licencijavimo sistemą, kurios nesilaikymas gali sukelti problemų nepriklausomai nuo to, ar mokesčius sumokėjote teisingai.
- Katalonijoje reikalinga HUTB registracija (Habitatge d’Ús Turístic).
- Balearų salose taikoma ETV licencija su griežtais kvotų limitais.
- Madride ir Andalūzijoje veikia atskiri turistinio būsto registrai su savais reikalavimais.
- Kanarų salose taikoma VV (Vivienda Vacacional) licencija, papildomai prie nacionalinio IGIC režimo.
Ar savivaldybė taiko papildomą turistinį mokestį, geriausia patikrinti tiesiai savivaldybės ar autonominės bendrijos turizmo departamento puslapyje, nes tarifai ir taisyklės keičiasi dažniau nei nacionaliniai įstatymai. Prieš skelbdami būstą, patikrinkite, ar jis turi galiojančią turistinę licenciją, nes be jos net teisingai sumokėti mokesčiai neapsaugo nuo administracinių baudų.
Kokios sankcijos gresia už klaidas deklaruojant
Didžiausią riziką kuria ne pats mokestis, o jo nedeklaravimas laiku arba netinkamas prorrateo pagrindimas.
- Nepranešimas apie pajamas gali kainuoti nuo 50 % iki 150 % nesumokėto mokesčio, priklausomai nuo pažeidimo sunkumo.
- Vėluojant pateikti deklaraciją savanoriškai, taikomi delspinigiai ir fiksuota bauda, kuri auga kartu su vėlavimo trukme.
- Nuo 2023 metų platformos, tokios kaip nuomos rezervacijų sistemos, privalo per DAC7 direktyvą pranešti AEAT apie savininkų pajamas, todėl neatitikimai tarp platformos duomenų ir jūsų deklaracijos tampa lengvai pastebimi.
Kontrolinis sąrašas metams: visos sąskaitos ir mokėjimo įrodymai, rezervacijų kalendorius su kainomis, komunalinių paslaugų sąskaitos ir bendrijos mokesčių pavedimai. Šie dokumentai turi būti pasiekiami bent penkerius metus.
Costacambrils patirtis Kambrilse: ką tikrinti prieš pradedant nuomoti
Dirbdami su savininkais Kambrilse ir aplink Costa Dorada regioną, dažniausiai tikriname tris dalykus: ar registro įrašai atitinka realią būsto būklę, ar galiojanti turistinė licencija priskirta konkrečiam objektui, ir kokie vietiniai mokesčiai taikomi tai konkrečiai savivaldybei. Tipinis kelias nuo registracijos iki pirmos deklaracijos trunka kelias savaites, priklausomai nuo bendrijos atsako laiko.
Ką dažniausiai pastebime valdydami nuomojamus būstus
Dažniausia klaida, kurią matome: savininkai painioja bendrijos mokesčio ir turistinės licencijos reikalavimus su valstybine mokesčių prievole, ir pamiršta viena iš dviejų sistemų. Rekomenduojame samdyti profesionalus arba pilną valdymo paslaugą, kai valdote daugiau nei vieną objektą arba gyvenate užsienyje. Susisiekite dėl pradinės konsultacijos, kol dar neturite atsakymo į paklausimą iš AEAT.
— Oscar
Kaip Costacambrils padeda sutvarkyti nuomos administravimą
Daugelis savininkų pradeda nuomoti be aiškaus plano, tada sugaišta savaites, aiškindamiesi, kuris modelis, kokia licencija ir koks tarifas jiems taikomas. Yra siūlomi tokie sprendimai: licencijų patikra prieš skelbimą, mokesčių administravimo koordinavimas su specialistais ir nuomojamo turto valdymas regione.
Savininkui tai reiškia mažiau laiko, praleisto tarp AEAT formų ir savivaldybės puslapių, ir daugiau tikrumo, kad objektas atitinka vietos taisykles. Jei jau valdote arba planuojate valdyti nuomojamą turtą Costa Doradoje, susisiekite su komanda ir sužinokite, kokie žingsniai jums reikalingi prieš pirmąjį rezervacijos priėmimą.
Kur patikrinti oficialią informaciją
Prieš priimdami galutinį sprendimą, patikrinkite šiuos šaltinius: AEAT paaiškinimus apie turistinio būsto apmokestinimą, IRPF skiltį AEAT svetainėje ir nerezidentų apmokestinimo taisykles. Praktinius pavyzdžius apie prorrateo ir teismų sprendimus rasite idealista straipsnyje. Regioninės taisyklės keičiasi dažnai, todėl savivaldybės puslapį verta tikrinti kaskart prieš naują sezoną.
This article is general information, not a substitute for advice from a qualified financial advisor. Consult a qualified financial professional about your own circumstances before acting on anything here.
Šaltiniai
- Tributación del alquiler de apartamentos turísticos
- Essential guide to rental income tax for non-resident property owners in Spain
- Alquiler turístico e IRPF: cómo tributan los días sin inquilinos y qué gastos puedes deducir — idealista
