Ispanijoje. Skirtumas priklauso nuo vieno dalyko: ar pirkstate naują butą (IVA + AJD), ar antros rankos būstą (ITP). Toliau rasite konkrečius skaičiavimus pagal skirtingas Comunidades Autónomas ir žingsnis po žingsnio instrukciją, kaip pasiskaičiuoti savo atvejį.
Trumpai:
- Skirtingas mokesčių tarifas ir dydis priklauso nuo regiono ir būsto tipo, o ITP dažniausiai siekia 6–10 %, o IVA ir AJD gali sudaryti iki 12 % išlaidų.
- Notarijos, registro ir gestorijos mokesčiai sudaro apie 1,5 % nuo būsto vertės ir dažnai turi būti apmokami iš anksto, dažniausiai per kelias savaites po sutarties pasirašymo.
- Hipotekos formalizavimas po 2019 metų dažniausiai apmokamas banko, tačiau turto vertinimo ir kitos išlaidos gali siekti kelis šimtus eurų.
- Pirkėjai gali sumažinti išlaidas taikydami regionines bonifikacijas, pasitelkdami nepriklausomą turto vertinimą ir palygindami gestorijų pasiūlymus.
- Kainos skiriasi net regionuose, tad svarbu tiksliai įsivertinti tikslų mokesčių tarifą ir būsto vertę, kad išvengtumėte netikėtų išlaidų.
Turinys
- Greita santrauka: kiek iš viso kainuoja būsto pirkimas 2026 metais
- ITP, IVA ir AJD: kada taikomas kuris mokestis ir kaip skiriasi CCAA
- Notarija, registro įrašas, gestoría: kas kiek kainuoja
- Hipotekos kaštai: tasación, komisiniai ir draudimai
- Skaičiavimo pavyzdžiai: kiek realiai kainuoja 200 000 € ir 300 000 € būstas
- Kaip sumažinti būsto pirkimo išlaidas 2026 metais
- Kas moka ką: pirkėjo ir pardavėjo pareigos
- Kodėl vietinė pagalba Cambrils regione sumažina riziką
- Ką iš tikrųjų reikia žinoti prieš pirkimą 2026 metais
- Šaltiniai
Greita santrauka: kiek iš viso kainuoja būsto pirkimas 2026 metais
Praktiškiausia orientacinė riba, kurią naudoja finansų planuotojai, yra 10–12 % daugumai atvejų ir 12–14 % obra nueva pirkiniams.
Į šią sumą įeina:
- Mokestis (ITP arba IVA + AJD, priklausomai nuo būsto tipo).
- Notaro paslaugos už pirkimo pardavimo aktą.
- Registro de la Propiedad įrašymo mokestis.
- Gestoría paslaugos, jei naudojatės tarpininku dokumentams.
- Tasación (nekilnojamojo turto vertinimas), kai imate hipoteką.
- Banko komisiniai, jei taikomi, ir susiję draudimai.
Profesionalus patarimas: Prieš atlikdami bet kokį skaičiavimą, pasitikrinkite savo Comunidad Autónoma aktualius ITP ir AJD tarifus. Jie keičiasi kiekvienais metais ir skiriasi net tarp kaimyninių regionų, tad viena bendra procentinė taisyklė visai Ispanijai tiesiog neegzistuoja.
ITP, IVA ir AJD: kada taikomas kuris mokestis ir kaip skiriasi CCAA
Ispanijoje mokesčio rūšis priklauso ne nuo jūsų pilietybės ar pajamų, o nuo vieno kriterijaus: ar būstas parduodamas pirmą kartą, ar jau turėjo savininką.
Antros rankos būstui taikomas ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Šis mokestis skaičiuojamas nuo pirkimo kainos arba nuo referencinės vertės, kuri kartais viršija sutartą sumą. ITP tarifas nustatomas regioniniu lygiu, todėl Madride jis siekia 6 %, o Katalonijoje pakyla iki apie 10 %; Andalūzijoje dažniausiai taikomas 7 % tarifas.
Naujos statybos būstui (obra nueva) situacija kitokia: mokate IVA, ne ITP. Prie IVA papildomai prisideda AJD (Actos Jurídicos Documentados) mokestis už dokumentų formalizavimą notare. AJD svyruoja tarp 0,5 % ir 2 % priklausomai nuo regiono, o Comunitat Valenciana laikoma viena iš aukščiausio AJD tarifo zonų.
Skaičius, kurį verta įsiminti: naujos statybos pirkimas gali pareikalauti iki 12 % mokesčių vien už IVA ir AJD kartu, kai Comunitat Valenciana taiko maksimalų AJD tarifą.
| Comunidad Autónoma | ITP (antros rankos) | AJD (nauja statyba) |
|---|---|---|
| Madridas | 6 % | 0,3–0,8 % |
| Katalonija | apie 10 % | apie 1,5 % |
| Andalūzija | 7 % | nedažnai viršija 1,5 % |
| Comunitat Valenciana | apie 10 % | iki 2 % |
Kanarų salose ITP ir IVA nėra taikomi. Vietoje jų veikia IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), kuris paprastai yra mažesnis nei kontinentinis IVA. Kai kuriose CCAA taip pat egzistuoja bonifikacijos jauniems pirkėjams iki 35 metų arba šeimoms su vaikais (familias numerosas), sumažinančios ITP tarifą kelis punktus, tačiau jas reikia deklaruoti pirkimo momentu, ne po fakto.
Norintiems giliau pasidomėti, kaip IVA taikomas konkrečiu atveju, verta paskaityti platesnį naujos statybos PVM Ispanijoje 2026 m. gidą.
Notarija, registro įrašas, gestoría: kas kiek kainuoja
Formalizavimo išlaidos dažnai stebina pirkėjus, nes jos susideda iš kelių atskirų sąskaitų, ne vienos.
- Notarija: honoraras nustatomas pagal valstybinį tarifų grafiką ir siekia apie 0,3–0,8 % nuo sandorio sumos, tačiau didesniems sandoriams procentas mažėja. 250 000 € būstui tai dažniausiai reiškia 600–900 € intervalą.
- Registro de la Propiedad: registravimo mokestis paprastai svyruoja nuo 400 € iki 700 €, priklausomai nuo turto vertės ir įrašo sudėtingumo.
- Gestoría: jei patikite dokumentų tvarkymą tarpininkui, tai kainuoja vidutiniškai 250–450 €. Paslauga apima mokesčių deklaracijų pateikimą, registro formalumų koordinavimą ir bendravimą su banku.
Šios trys pozicijos kartu retai viršija 1,5 % nuo sandorio sumos, tačiau jos yra fiksuotos ir mokamos anksti, dažniausiai per pirmąsias savaites po akto pasirašymo. Jei planuojate pirkti Cambrils regione, praktinę žingsnių sekvenciją rasite namo pirkimo proceso Costa Doradoje aprašyme.
Hipotekos kaštai: tasación, komisiniai ir draudimai
Nuo 2019 metų, kai įsigaliojo Ley 5/2019, didžiąją dalį hipotekos formalizavimo išlaidų (notarinį aktą, registro mokestį už hipoteką, gestoría paslaugas hipotekai) apmoka bankas, ne pirkėjas. Tai reikšmingai pakeitė bendrą biudžetą lyginant su ankstesniais metais, kai visos šios išlaidos guldavo ant pirkėjo pečių.
Vis dėlto keli mokesčiai išlieka jūsų atsakomybėje:
- Tasación (turto vertinimas): vidutiniškai 250–400 €, galioja apie 6 mėnesius. Bankas dažniausiai reikalauja savo pasirinkto vertintojo, tačiau nepriklausoma tasación leidžia derėtis, jei banko vertinimas nukrenta žemiau sutartos kainos.
- Comisión de apertura: ne visi bankai jį taiko, bet kai taiko, tai gali būti 0,5–1 % nuo paskolos sumos.
- Produktų susiejimas: kai kurie bankai pasiūlo geresnę palūkanų normą, jei sutinkate su gyvybės ar būsto draudimu iš tos pačios finansų grupės. Šis draudimas kainuoja skirtingai priklausomai nuo amžiaus ir paskolos dydžio, todėl verta palyginti kelis pasiūlymus prieš pasirašant.
Profesionalus patarimas: Nepriklausoma tasación kainuoja panašiai kaip banko užsakyta, tačiau jos rezultatas tampa jūsų derybų kortelė, jei banko vertintojas įvertina būstą žemiau pirkimo kainos. Tai gali sutaupyti tūkstančius, jei tenka iš naujo derėtis su pardavėju.
Skaičiavimo pavyzdžiai: kiek realiai kainuoja 200 000 € ir 300 000 € būstas
Skaičiai visada aiškiau atrodo su konkrečiais atvejais, tad pažiūrėkime į du realistinius scenarijus.
ITP: 12 000 €.
Notarija: apie 700 €.
Registro de la Propiedad: apie 500 €.
Gestoría: apie 300 €.
Tasación (jei imama hipoteka): apie 300 €.
IVA: 30 000 €.
AJD: 4 500 €.
Notarija: apie 900 €.
Registro de la Propiedad: apie 650 €.
Gestoría: apie 400 €.
| Scenarijus | Pirkimo kaina | Mokestis | Bendros papildomos išlaidos |
|---|---|---|---|
| Antros rankos, Madridas | 200 000 € | ITP 6 % | apie 12 000 € |
| Nauja statyba, Katalonija | 300 000 € | IVA 10 % + AJD 1,5 % | ~36 450 € (12,15 %) |
Šie pavyzdžiai atspindi realų diapazoną, kurį matome įvairiose kainų kategorijose ir regionuose — mažesnės sumos link 6–7 %, didesnės, ypač su AJD priedu, link 11–12 %. Norėdami pritaikyti savo atvejui, naudokite viešą gastos compra vivienda skaičiuoklę, įveskite savo Comunidad Autónoma, pirkimo kainą ir tipą (nauja ar antra ranka). Rezultatas paprastai sutampa su čia pateiktais intervalais, jei duomenys teisingi.
Kaip sumažinti būsto pirkimo išlaidas 2026 metais
Kelios praktinės strategijos gali realiai sumažinti bendrą sąskaitą, ne tik teoriškai.
- Patikrinkite, ar kvalifikuojatės regioninėms bonifikacijoms jauniems pirkėjams ar šeimoms su vaikais. Kai kurios CCAA sumažina ITP kelis procentinius punktus, bet paraišką reikia pateikti pirkimo momentu, ne vėliau.
- ICO avalai leidžia kai kuriems pirkėjams, dažniausiai jaunesniems nei 35 metų, gauti finansavimą su valstybės garantija, kai trūksta nuosavo įnašo. Sąlygos ir prieinamumas kinta pagal programą, tad patikrinkite aktualią informaciją prieš planuojant biudžetą.
- Užsisakykite nepriklausomą tasación prieš derybas su pardavėju, ne po jų. Tai duoda jums derybinę galią, jei rinkos vertė žemesnė nei prašoma kaina.
- Palyginkite bent du ar tris gestoría pasiūlymus. Kainos skiriasi net 150–200 € skirtingiems tarpininkams tame pačiame mieste.
Profesionalus patarimas: Daugelis pirkėjų taupo laiką pasirinkdami pirmą gestoría, kurią rekomenduoja agentas. Verta paskirti pusę valandos palyginti kainas telefonu. Tai vienas paprasčiausių būdų sutaupyti be jokios rizikos.
Kas moka ką: pirkėjo ir pardavėjo pareigos
Ispanijos teisė aiškiai atskiria, kurios išlaidos priklauso pirkėjui, o kurios pardavėjui, ir ši riba retai kada derama.
Pirkėjas dažniausiai apmoka:
- Mokestį (ITP arba IVA + AJD, priklausomai nuo būsto tipo).
- Savo notaro akto kopiją ir registro įrašymo mokestį.
- Tasación, jei imama hipoteka, ir su paskola susijusius komisinius.
- Gestoría paslaugas, jei jomis naudojamasi.
Pardavėjas paprastai apmoka plusvalía municipal (savivaldybės mokestį už žemės vertės padidėjimą) ir dalį notaro išlaidų, susijusių su pardavimu, o taip pat esamos hipotekos išpirkimą, jei tokia yra. Nuo Ley 5/2019 hipotekos formalizavimo išlaidas dažniausiai dengia bankas, kas sumažino pirkėjo naštą lyginant su ankstesne praktika. Daugiau apie visą procesą lietuviškai skaitantiems pirkėjams rasite pirkimo mokesčių Ispanijoje gide.
Kodėl vietinė pagalba Cambrils regione sumažina riziką
Vietiniai nekilnojamojo turto specialistai Kambrilse ir Kosta Doradoje dažnai susiduria su klaidomis, tokiomis kaip neteisingai apskaičiuotas AJD arba nepatikrinta valor catastral prieš pasirašant rezervacijos sutartį.
Kada verta kreiptis dėl profesionalios pagalbos:
- Kai situacija apima sudėtingą AJD ar ITP skaičiavimą, ypač jei būstas yra dalinė nuosavybė ar paveldėtas turtas.
- Kai registro įraše yra neaiškumų, pavyzdžiui, nesutampa kvadratūra tarp katastro ir realaus plano.
- Kai pirkėjas yra užsienietis ir reikia koordinuoti NIE numerio gavimą, banko sąskaitos atidarymą ir vertimus lygiagrečiai su pirkimo procesu.
Kai kurie nekilnojamojo turto agentai siūlo vertinimus, teisinį konsultavimą ir dokumentų valdymą visame pirkimo procese, nuo pirmo apžiūros iki registro įrašo. Tarptautiniams pirkėjams, ypač lietuviams, kurie nepažįsta vietinės administracinės sistemos, tai dažnai sutaupo daugiau laiko nei pinigų, nes klaidos registro etape gali užtęsti procesą savaitėmis.
Ką iš tikrųjų reikia žinoti prieš pirkimą 2026 metais
Dauguma vadovų pirkimo išlaidas pateikia kaip vieną fiksuotą procentą, ir tai yra klaida, kuri kainuoja pinigus. Ispanijoje skirtumas tarp Madrido ir Katalonijos ITP tarifo siekia keturis procentinius punktus, o tai 300 000 € būstui reiškia 12 000 € skirtumą. Niekas šio skaičiaus nepamini pirmose paieškos rezultatų eilutėse.
Antra klaida: pirkėjai per anksti sufokusuoja į mokesčio tarifą ir pamiršta formalizavimo išlaidas, kurios, nors ir mažesnės, moka anksčiau ir grynaisiais. Trečia, ir bene svarbiausia: nepriklausoma tasación nėra papildoma išlaida, tai derybų įrankis, kurį dauguma pirkėjų ignoruoja, kol jau vėlu derėtis.
Geriau turėti rezervą, kurio nepanaudosite, nei sužinoti trūkstamą sumą notaro biure.
— Oscar
Šaltiniai
Prieš skaičiuodami savo atvejį, patikrinkite duomenis oficialiuose šaltiniuose, ne tik agentūrų puslapiuose.
- Calculadora Gastos Compraventa Vivienda 2026: ITP, notaría y registro – Clave Inmueble
- Gastos reales al comprar una vivienda en España en 2026: guía completa — Hypothekas
- Gastos de comprar una vivienda en España Tablas ITP + AJD 2026 | Trustin
