Los gastos de compra vivienda en España suelen moverse entre el 10 % y el 15 % del precio de la vivienda, aunque el porcentaje exacto depende de si compras obra nueva o segunda mano. En segunda mano paga el ITP, con tipos distintos por comunidad autónoma; en obra nueva se aplica IVA del 10 % más AJD. Desde la Ley 5/2019 (LCCI), el banco asume buena parte de los gastos hipotecarios, pero el comprador sigue cargando con la tasación y algunos seguros.
En resumen:
- Los gastos principales al comprar vivienda en España son el ITP (entre 4 % y 11 %) en segunda mano y el IVA (10 %) más AJD en obra nueva.
- La notaría, el registro y la tasación tienen costes regulados y varían según el valor de la vivienda, pero el ITP y el IVA+AJD pesan más en el presupuesto total.
- La ley LCCI de 2019 transfiere al banco gastos de notaría, registro, gestoría y AJD por la hipoteca, aunque el comprador sigue pagando la tasación y seguros vinculados.
- Es recomendable calcular los gastos con antelación, incluyendo un colchón del 2 % al 3 % del precio para imprevistos, y verificar los porcentajes exactos en la comunidad autónoma.
- La ubicación influye en los costes finales y en la negociación, especialmente en zonas con alta demanda o presencia internacional, donde gastos adicionales por traducciones o NIE pueden aumentar el presupuesto.
Tabla de contenidos
- Desglose de los gastos al comprar casa: impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación
- Cómo calcular tus propios gastos: ejemplos paso a paso
- Gastos de la hipoteca: qué asume el banco y qué sigue pagando el comprador
- Quién paga cada gasto en la compraventa: guía rápida
- Tácticas reales para reducir el gasto sin asumir riesgos
- Plazos: cuándo liquidar impuestos e inscribir la vivienda
- Cuánto ahorrar según el precio de la vivienda: tabla resumen
- Por qué la ubicación exacta también cambia el presupuesto
- Lo que la experiencia local en Cambrils nos enseña sobre estos gastos
- Cómo Costacambrils te ayuda a controlar estos gastos desde el primer día
- Dónde comprobar y ajustar estas cifras a tu caso
- Fuentes
Desglose de los gastos al comprar casa: impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación
Cada partida de los gastos asociados a una vivienda responde a un organismo distinto y a una lógica de cálculo propia. Entender quién fija cada importe te permite negociar lo negociable y aceptar lo que viene marcado por ley.
El impuesto principal cambia según el tipo de vivienda. Si compras una vivienda de segunda mano pagas el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), que varía aproximadamente entre el 4 % y el 11 % según la comunidad autónoma donde esté situado el inmueble. Cataluña, por ejemplo, aplica tipos que se sitúan en la banda alta de ese rango para la mayoría de compradores, aunque existen bonificaciones para colectivos concretos. Si compras obra nueva directamente al promotor, en cambio, pagas IVA al 10 % (4 % si es vivienda de protección oficial) más el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), que oscila entre el 0,5 % y el 1,5 % dependiendo también de la comunidad.
Los aranceles notariales y registrales están regulados por real decreto y se calculan según el importe de la escritura, no de forma libre. Para una vivienda de 200.000 €, la notaría suele costar entre 600 € y 1.200 €, y el registro de la propiedad entre 300 € y 700 €. El coste final varía según el número de copias de la escritura y su complejidad, así que conviene pedir presupuesto notarial antes de firmar nada.
La gestoría no es obligatoria por ley en una compraventa sin hipoteca, pero se vuelve casi imprescindible cuando hay financiación de por medio, porque coordina la liquidación de impuestos y la inscripción registral.
La tasación sí es obligatoria si pides hipoteca, porque el banco necesita saber cuánto vale realmente el inmueble antes de prestarte dinero. La realiza una sociedad homologada por el Banco de España, y su precio habitual está entre 250 € y 500 €.
| Concepto | Quién lo fija | Rango orientativo |
|---|---|---|
| ITP (segunda mano) | Comunidad autónoma | 4 % a 11 % del precio |
| IVA (obra nueva) | Estado | 10 % (4 % en VPO) |
| AJD (obra nueva) | Comunidad autónoma | 0,5 % a 1,5 % |
| Notaría | Arancel estatal (RD) | 600 € a 1.200 € |
| Registro de la propiedad | Arancel estatal (RD) | 300 € a 700 € |
| Gestoría | Libre mercado | 150 € a 400 € |
| Tasación hipotecaria | Sociedad homologada | 250 € a 500 € |
Estos importes son orientativos y cambian según el precio de la vivienda, la comunidad autónoma y la entidad que elijas para cada trámite.
- El ITP y el IVA+AJD son los gastos que más pesan en el total, muy por encima de notaría o registro.
- Los aranceles notariales y registrales son fijos por ley, no negociables entre notarías con el mismo baremo.
- La gestoría y algunos seguros vinculados sí admiten negociación real.
Cómo calcular tus propios gastos: ejemplos paso a paso
Calcular el total exige seguir un orden lógico: primero el impuesto principal, después los gastos fijos, y por último los variables como gestoría y tasación.
- Identifica si tu compra es segunda mano (ITP) u obra nueva (IVA + AJD).
- Aplica el porcentaje correspondiente de tu comunidad autónoma sobre el precio de compra.
- Suma notaría (600 € a 1.200 € aproximadamente para importes medios) y registro (300 € a 700 €).
- Añade gestoría (150 € a 400 €) si vas a firmar hipoteca.
- Añade tasación (250 € a 500 €) si hay financiación bancaria.
Antes de comprometerte con una oferta, comprueba el porcentaje exacto vigente donde vayas a comprar, porque una diferencia de dos o tres puntos porcentuales sobre 200.000 € ya son varios miles de euros de diferencia.
Gastos de la hipoteca: qué asume el banco y qué sigue pagando el comprador
La Ley 5/2019, conocida como LCCI, cambió de forma sustancial quién paga qué en una hipoteca. Antes de esta ley, el comprador cargaba con casi todos los gastos de formalización del préstamo; ahora la balanza se inclinó hacia la entidad financiera.
Desde la LCCI, el banco asume la notaría, el registro, la gestoría y el AJD correspondientes a la constitución de la hipoteca. Esto no incluye los gastos de la compraventa en sí (el ITP o el IVA+AJD del inmueble), que siguen siendo del comprador.
Lo que el comprador sigue pagando, incluso con la ley vigente:
- La tasación del inmueble, obligatoria para conceder el préstamo.
- Las copias de la escritura que quiera solicitar para uso propio.
- Los seguros vinculados a la hipoteca, como el seguro de hogar o el de vida, si el banco los exige o los ofrece con condiciones ventajosas.
- Algunas comisiones, como la de apertura, que aunque menos frecuentes que antes, siguen presentes en ciertas ofertas de 2026.
Consejo profesional: Pide siempre por escrito, antes de firmar la oferta vinculante, un desglose exacto de qué gastos asume el banco y cuáles corren de tu cuenta. Algunas entidades incluyen condiciones sobre seguros vinculados que solo se ven con letra pequeña.
Quién paga cada gasto en la compraventa: guía rápida
En la práctica, la ley marca casi todos los pagos, pero existe cierto margen para pactar detalles en el contrato de arras.
- Comprador: ITP o IVA+AJD del inmueble, notaría de la compraventa (salvo pacto contrario), tasación hipotecaria, gestoría de su propia hipoteca (si no la asume el banco tras la LCCI).
- Vendedor: plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos), certificado de eficiencia energética, cancelación de cargas previas si las hubiera.
- Banco: notaría, registro, gestoría y AJD de la constitución de la hipoteca, según la LCCI.
En el contrato de arras se puede pactar, por ejemplo, que el vendedor asuma parte de la notaría o que el comprador se haga cargo de algún gasto que normalmente correspondería al vendedor, a cambio de otras condiciones. Sea lo que sea lo que acordéis, anótalo explícitamente en la escritura pública: un pacto verbal no vale nada frente al notario ni frente a Hacienda.
Tácticas reales para reducir el gasto sin asumir riesgos
Hay margen de ahorro real en varias partidas, aunque no en todas.
Negocia siempre la gestoría y, si trabajas con un agente inmobiliario, los honorarios de intermediación cuando el volumen o la urgencia de la operación lo permitan. Los aranceles notariales están regulados, pero el número de copias solicitadas y algunos servicios adicionales sí varían de una notaría a otra, así que compara y pide presupuesto previo antes de elegir.
Consejo profesional: Antes de aceptar los seguros vinculados que ofrece el banco, compara su coste con el de una póliza independiente equivalente. La diferencia de precio a veces supera lo que ahorras en el diferencial de la hipoteca.
- Compara notarías y pide presupuesto por escrito.
- Consulta bonificaciones autonómicas antes de firmar.
- Evita productos vinculados que no necesitas realmente.
Plazos: cuándo liquidar impuestos e inscribir la vivienda
El calendario de pagos importa tanto como el importe. Tienes 30 días naturales desde la firma de la escritura para liquidar el ITP o el AJD ante la agencia tributaria autonómica correspondiente.
- Liquidar el impuesto fuera de plazo genera recargos que crecen cuanto más tardes en regularizar.
- La tasación tiene una validez limitada, normalmente unos meses, así que conviene sincronizarla con el calendario de la hipoteca.
- La inscripción en el registro de la propiedad no tiene un plazo legal estricto, pero cuanto antes se haga, antes queda protegido tu derecho frente a terceros.
- Coordina con la gestoría, el banco y el vendedor las fechas de firma y pago para no acumular gastos de gestión innecesarios.
Cuánto ahorrar según el precio de la vivienda: tabla resumen
Una regla práctica habitual es reservar la entrada (normalmente el 20 % del precio si financias el 80 % restante) más el porcentaje de gastos de compra, lo que sitúa la reserva total recomendada en torno al 28 % o 32 % del precio, según cada caso concreto.
Antes de firmar cualquier oferta, comprueba tus números con una calculadora sectorial que permita introducir el precio exacto y tu ubicación.
Una checklist rápida antes de comprar:
- Confirma el ITP o IVA+AJD exacto de tu comunidad.
- Reserva la tasación con margen de tiempo antes de la firma de la hipoteca.
- Programa el pago del impuesto dentro de los 30 días desde la escritura.
- Guarda un colchón adicional del 2 % al 3 % para imprevistos de última hora.
Por qué la ubicación exacta también cambia el presupuesto
La comunidad autónoma marca el tipo impositivo, pero dentro de la misma comunidad hay diferencias que muchos compradores pasan por alto. En zonas urbanas con alta demanda, como capitales de provincia o núcleos turísticos consolidados, los aranceles notariales tienden a situarse en la parte alta del rango simplemente porque el precio medio de la vivienda es más elevado, y el arancel se calcula sobre ese importe.
En zonas rurales o municipios pequeños, el precio de la vivienda suele ser menor, así que el importe absoluto de ITP, notaría y registro baja proporcionalmente, aunque el porcentaje sobre el precio se mantenga casi igual. Donde sí aparece una diferencia real es en la disponibilidad de gestorías y notarías: en poblaciones pequeñas hay menos oferta, lo que reduce tu margen para comparar presupuestos y negociar honorarios.
En zonas costeras con fuerte presencia de compradores internacionales, como buena parte de la Costa Dorada, conviene sumar un gasto que no aparece en las guías generalistas: la traducción jurada de documentación y, en algunos casos, la obtención del NIE, trámites que añaden tiempo y coste al proceso pero que no dependen del precio de la vivienda sino del perfil del comprador.
Lo que la experiencia local en Cambrils nos enseña sobre estos gastos
Gestionar operaciones en Cambrils durante años deja una lección clara: los errores más caros no vienen del importe de un impuesto, sino de calcularlo mal o de pagarlo tarde. Costacambrils acompaña a compradores nacionales e internacionales revisando cada partida antes de firmar y coordinando notaría, gestoría y registro para que ningún plazo se escape.
Un caso recurrente: compradores extranjeros que llegan sin NIE ni cuenta bancaria española, dos trámites que retrasan la firma si no se inician con antelación. Anticipar esa documentación evita recargos y prisas de última hora.
— Oscar
Cómo Costacambrils te ayuda a controlar estos gastos desde el primer día
Calcular bien los gastos de compra vivienda antes de hacer una oferta evita sustos y renegociaciones incómodas a última hora. Costacambrils ofrece valoración de inmuebles, asesoramiento legal y gestión integral para que cada partida (impuestos, notaría, tasación) quede prevista desde el primer momento, en lugar de descubrirla en la notaría.
Si buscas propiedades de lujo en Cambrils y alrededores, el equipo revisa contigo el presupuesto real de la operación, no solo el precio de venta. Esto es especialmente útil si compras como inversión: la función de una inmobiliaria en la Costa Dorada incluye justamente coordinar estos trámites para que la rentabilidad no se coma con gastos imprevistos. Si tu objetivo es invertir y necesitas entender cómo se protege ese capital a medio plazo, la guía sobre cómo invertir en propiedades de lujo detalla los pasos previos a la firma. Solicita una valoración inicial con el equipo de Costacambrils antes de hacer cualquier oferta formal.
Dónde comprobar y ajustar estas cifras a tu caso
Los porcentajes cambian por comunidad autónoma y por tipo de vivienda, así que conviene verificar siempre el dato exacto antes de comprometerte.
- Usa el simulador de gastos de Fotocasa para estimar ITP, IVA, AJD y gastos registrales según tu comunidad.
- Consulta la Hacienda autonómica correspondiente para confirmar el tipo exacto de ITP o AJD vigente.
- Revisa la diferencia entre obra nueva y segunda mano si aún no has decidido qué tipo de vivienda comprar.
Fuentes
- Gastos compra vivienda 2026: el desglose real que nadie te da
- Guía: Gastos e Impuestos al comprar de una vivienda | Gloval
- Simulador gastos compra vivienda 2026 – Fotocasa Life
- Gastos reales al comprar una vivienda en España en 2026: guía completa — Hypothekas
