Pagrindiniai mokesčiai už antrąją rezidenciją Katalonijoje yra ITP arba IVA su AJD (mokami pirkimo metu), IRPF imputuotos pajamos (metinis mokestis nerezidentams), IBI (metinis nekilnojamojo turto mokestis) ir plusvalía municipal (mokama parduodant). Pirkėjas paprastai atsakingas už pirkimo mokesčius, o pardavėjas moka mokesčius už kapitalo prieaugį ir plusvalía.
Trumpai:
- Pirkėjai turėtų įtraukti apie 10–13 % papildomų mokesčių į biudžetą, apimančių ITP ar IVA, notaro ir registracijos mokesčius, bei galimus papildomus mokesčius.
- Perkant antrą būstą Katalonijoje, svarbu žinoti, kad ITP tarifas gali siekti iki 13 %, o „gran tenedor“ statusas gali padidinti tarifą iki 20 %.
- Vėlavus deklaruoti ITP arba IVA per 30 darbo dienų, gresia sankcijos ir delspinigiai, kurių dydis priklauso nuo vėlavimo trukmės.
- Parduodant būstą, taikomas IRPF kapitalo prieaugio mokestis bei savivaldybės plusvalía, kurios skaičiavimas ir taikymas labai skiriasi nuo kitų Ispanijos regionų.
- Metiniai mokesčiai apima nuostolių ar pelno mokestį (IMPUTA) ir nekilnojamojo turto mokestį (IBI), kurie veikia nepriklausomai vienas nuo kito, bet dažnai būna painiojami.
Turinys
- ITP, IVA ir AJD: kaip apskaičiuoti mokesčius perkant antrą būstą Katalonijoje
- Metiniai mokesčiai: kaip veikia imputuotos nuomos pajamos ir IBI
- Pardavimas: kapitalo prieaugio mokestis ir plusvalía municipal
- Katalonijos ypatumai: progresiniai tarifai, „gran tenedor“ ir turizmo mokestis
- Praktinis veiksmų planas ir biudžeto skaičiavimo pavyzdys
- Ką dažniausiai pamatome sandoriuose Kosta Doradoje
- Kaip Costacambrils padeda sutvarkyti mokesčius ir dokumentus
- Šaltiniai
ITP, IVA ir AJD: kaip apskaičiuoti mokesčius perkant antrą būstą Katalonijoje
Kada taikomas kuris mokestis, lemia vienas dalykas: ar perkate antros rankos būstą, ar visiškai naują nekilnojamąjį turtą. Daugiau apie naujos statybos apmokestinimą rasite PVM naujai statybai vadove.
Katalonijoje ITP struktūra yra progresyvi, ne fiksuota. Egzistuoja ir specialios kategorijos su savais tarifais, priklausomai nuo pirkėjo statuso ar sandorio tipo.
Tai reikšminga suma, kurią būtina įtraukti į biudžetą jau derybų etape, nes ji nėra derinama su pardavėju.
Profesionalus patarimas: neskaičiuokite ITP „iš akies“ pagal sutartinę kainą. Mokesčių administratorius gali taikyti referencinę (kadastrinę arba rinkos) vertę, jei ji didesnė nei sutartyje nurodyta kaina, ir tuomet mokestis apskaičiuojamas nuo didesnės bazės.
Terminai yra griežti:
- ITP deklaracija ir mokėjimas privalo būti pateikti per 30 darbo dienų nuo notarinio akto pasirašymo.
- Vėluojant taikomos delspinigių ir baudų sankcijos, kurios didėja proporcingai vėlavimo trukmei.
- Mokėjimas vykdomas per Agencia Tributaria elektroninę sistemą arba per įgaliotą notarą, kuris dažnai koordinuoja procesą už klientą.
Katalonijos Agència Tributària taiko ir ypatingą 20% tarifą, kai pirkėjas priskiriamas vadinamajam „gran tenedor“ statusui, apie tai plačiau kitame skyriuje.
Metiniai mokesčiai: kaip veikia imputuotos nuomos pajamos ir IBI
Turėdami antrą būstą Katalonijoje, mokate ne vieną, o du atskirus metinius mokesčius, kurie veikia visiškai skirtingai.
Pirmasis yra pajamų mokestis nerezidentams (IRPF arba IRNR), taikomas net jei būsto nenuomojate. Ispanijos mokesčių sistema laiko, kad tuščias antras būstas generuoja teorines pajamas, ir jas apmokestina. Nuo šios bazės skaičiuojamas galutinis mokestis: 19% Europos Sąjungos ir EEE rezidentams, 24% visiems kitiems, tokia tvarka nustatyta Agencia Tributaria.
ES piliečiui mokestis sudarytų 570 € per metus, kitos šalies piliečiui 720 €.
Antrasis mokestis yra IBI, savivaldybės nekilnojamojo turto mokestis, mokamas nepriklausomai nuo to, kas yra savininkas ir kiek laiko jis būste gyvena. IBI tarifai skiriasi kiekvienoje savivaldybėje, o konkrečius Kambrilso rodiklius rasite IBI Kambrilse gide.
Ką reikia žinoti apie IBI ir imputuotas pajamas:
- IBI mokamas kartą metuose, dažniausiai dalimis pagal savivaldybės grafiką.
- Imputuotos pajamos deklaruojamos kasmet per formą Modelo 210.
- Turto mokestis (Impuesto sobre el Patrimonio) taikomas tik virš tam tikros bendros turto vertės ribos ir dažniausiai neaktualus vidutinio antro būsto savininkui.
- Abu mokesčiai (IBI ir imputuotos pajamos) egzistuoja lygiagrečiai, vienas nepakeičia kito.
Pardavimas: kapitalo prieaugio mokestis ir plusvalía municipal
Parduodant antrą būstą Katalonijoje, susiduriate su dviem atskirais mokesčiais, ir juos lengva supainioti, nes abu susiję su sandorio pelnu, bet skaičiuojami skirtingai.
IRPF už kapitalo prieaugį skaičiuojamas taip:
- Nustatoma pardavimo kaina, atėmus su pardavimu susijusias išlaidas (agentūros komisinis, teisiniai mokesčiai).
- Nustatoma įsigijimo kaina, pridėjus tuo metu sumokėtus mokesčius (ITP arba IVA, notaro, registracijos išlaidas).
- Skirtumas tarp šių dviejų sumų yra apmokestinamasis pelnas, kuriam taikomas progresinis IRPF tarifas.
- Investicijos į pagerinimus (ne remontą, o realų vertės padidinimą) gali būti priskaičiuotos prie įsigijimo kainos ir sumažinti apmokestinamą bazę.
Antrasis mokestis, plusvalía municipal, yra savivaldybės mokestis, apmokestinantis žemės (ne pastato) vertės padidėjimą nuo pirkimo iki pardavimo momento. Jis skaičiuojamas remiantis savivaldybės nustatyta metodika, ir kaip pabrėžia Apartment Barcelona analizė, ši suma gali būti ginčijama, jei žemės vertė realiai nepadidėjo arba net sumažėjo. Detalesnį Kambrilso pavyzdį rasite plusvalía municipal Kambrilse gide.
Profesionalus patarimas: jei rinka nuosmukio metu pardavėte pigiau, nei pirkote, turite teisę reikalauti plusvalía panaikinimo. Savivaldybė automatiškai neįvertina nuostolio, tenka pateikti prašymą su dokumentais.
Praktiškai išlaidos paskirstomos taip: pirkėjas moka ITP arba IVA/AJD, notaro ir registracijos mokesčius už savo dalį. Pardavėjas atsako už IRPF, plusvalía ir savo agentūros komisinį.
Katalonijos ypatumai: progresiniai tarifai, „gran tenedor“ ir turizmo mokestis
Katalonija priklauso prie autonominių regionų su aukštesniais ITP tarifais Ispanijoje. Kai kuriose bendruomenėse ITP siekia vos 6%, o Katalonijoje bazinė skalė dažnai svyruoja tarp 10% ir 13%, priklausomai nuo turto vertės, kaip aprašo European.realestate regioninė apžvalga.
Ypatingas Katalonijos elementas yra „gran tenedor“ statusas. Jei pirkėjas valdo daug nekilnojamojo turto vienetų arba perka visą pastatą, jam gali būti taikomas padidintas 20% ITP tarifas, kaip nustato Agència Tributària de Catalunya. Ši taisyklė retai paveikia vieną butą pirkstantį privatų asmenį, tačiau yra kritinė investuotojams, planuojantiems keletą objektų.
Jei planuojate antrą būstą nuomoti trumpuoju laikotarpiu, pavyzdžiui, per Airbnb, turite žinoti apie turizmo mokestį (taxa turística). Šis mokestis taikomas apgyvendinimo paslaugoms ir skiriasi pagal vietą:
- Barselonoje tarifai paprastai yra didesni nei kitur Katalonijoje.
- Likusioje Katalonijos teritorijoje, įskaitant Kambrilsą, tarifai yra žemesni, tačiau vis tiek privalomi.
- Konkretūs dydžiai skelbiami Agència Tributària de Catalunya turizmo mokesčio dokumente.
Trumpalaikei nuomai reikalinga ir atskira licencija, be kurios turizmo mokestis netgi netaikomas legaliai, nes veikla pati laikoma neteisėta.
Praktinis veiksmų planas ir biudžeto skaičiavimo pavyzdys
Prieš pasirašydami pirkimo sutartį, patikrinkite šiuos dalykus:
- Registro išrašą (nota simple), patvirtinantį, kad turtas neturi hipotekų ar areštų.
- Cèdula d’habitabilitat, dokumentą, patvirtinantį, kad būstas atitinka gyvenamumo standartus. Be jo gali kilti problemų sudarant komunalinių paslaugų sutartis, kaip nurodo Generalitat de Catalunya.
- Notarinio akto datą, nuo kurios skaičiuojamas ITP deklaravimo terminas.
Biudžete privalote turėti: ITP arba IVA/AJD, notaro honorarą, registracijos mokestį, metinį IBI ir konsultacijos išlaidas. Bendra papildomų išlaidų suma dažnai sudaro apie 10–13% nuo pirkimo kainos.
Skaičiavimo pavyzdys 300 000 € būstui: ITP apie 30 000 €, notaras ir registracija apie 3 000 €, teisinės konsultacijos apie 1 500 €. Bendra papildoma suma siekia apie 34 500 €, neskaitant metinio IBI.
Profesionalus patarimas: jei planuojate hipoteką kaip nerezidentas, patikrinkite realias paskolos ir turto vertės (LTV) sąlygas iš anksto, nes bankai nerezidentams dažnai taiko konservatyvesnius apribojimus, aprašytus hipotekos nerezidentams gide.
Dėl konkrečių skaičiavimų kreipkitės į notarą, mokesčių patarėją arba vietinę nekilnojamojo turto agentūrą, gerai pažįstančią Kosta Dorados specifiką.
Ką dažniausiai pamatome sandoriuose Kosta Doradoje
Didžioji dalis vėlavimų ir papildomų išlaidų kyla ne dėl mokesčių tarifų nežinojimo, o dėl dokumentų, kurie tvarkomi paskutinę minutę. Cèdula d’habitabilitat trūkumas, neišregistruota sena hipoteka registro išraše, ar netikslus kadastrinis vertinimas gali sustabdyti sandorį kelioms savaitėms, kai visos šalys jau yra pasirengusios pasirašyti.
Costacambrils dirba su šiais klausimais nuo pat pirmo kontakto, o ne tada, kai problema jau iškyla notaro biure. Praktika rodo, kad ankstyva dokumentų patikra, ITP ir plusvalía skaičiavimų peržiūra prieš derybas, taupo ir laiką, ir pinigus abiem sandorio pusėms.
Užsienio pirkėjams ypač svarbu suprasti, kad Katalonijos mokesčių sistema skiriasi nuo kitų Ispanijos regionų daugiau, nei rodo pirmas žvilgsnis. Tas, kas veikia Madride ar Valensijoje, ne visada atitinka Katalonijos tvarką.
— Oscar
Kaip Costacambrils padeda sutvarkyti mokesčius ir dokumentus
Yra galimybių spręsti pirkimo, valdymo ir pardavimo mokesčių klausimus bendradarbiaujant su komanda, pažįstančia Kambrilso ir Kosta Dorados specifiką.
Paslaugos gali apimti teisinį objekto patikrinimą prieš pirkimą, dokumentų sutvarkymą ir sandorio valdymą nuo derybų iki notaro. Jei planuojate parduoti būstą Kosta Doradoje, galima pasinaudoti patarimais namų pardavimui, kur aptariami praktiniai žingsniai, padedantys išvengti vėlavimų dėl plusvalía ar kapitalo prieaugio skaičiavimų.
Jei pradedate ieškoti antro būsto regione, galite pasitikrinti, kaip pasirinkti tinkamą pajūrio namą ir kreiptis dėl nemokamos pradinės konsultacijos apie konkretų objektą ir jo mokestinę situaciją.
This article is general information, not a substitute for advice from a qualified financial advisor. Consult a qualified financial professional about your own circumstances before acting on anything here.
Šaltiniai
- Agencia Tributaria — Rendes imputades de béns immobles urbans
- Agència Tributària de Catalunya — Tarifas ITP/AJD informacija
- Apartment Barcelona — Fiscalidad en vender una segunda residencia
