Naujos statybos PVM Ispanijoje 2026 m.: pirkėjo gidas

Naujos statybos butui ar namui Ispanijoje 2026 m. Tai pagrindinis tarifas, kurį moka pirkėjas pirmojo perdavimo iš promotoriaus metu.

Esminis dalykas: IVA moka pirkėjas, tačiau jį surenka ir į biudžetą perveda promotorius. Mokestis mokamas etapais: kiekvienos avansinės įmokos metu perkant „sobre plano“ ir galutinai notarinės escritura metu. Prieš pasirašant bet kokį dokumentą, patikrinkite tris dalykus: ar pardavėjas yra promotorius (ne privatus asmuo), ar būstas turi reikiamą kvalifikaciją, ir ar kaina nurodyta su IVA ar be jo.

Pagrindiniai tarifai trumpai:

• 10 % — gyvenamieji butai ir namai (vivienda libre), įskaitant iki dviejų garažų ir aneksų, jei perduodami kartu su būstu
• 4 % — tik VPO „régimen especial“ arba viešosios skatinamosios programos būstai
• 21 % — komercinės patalpos, sklypai, atskiri garažai (daugiau nei du vienetai)

Pagrindinės išvados

Daugumai naujos statybos būstų Ispanijoje 2026 m.

Turinys

• Kada pirkimas apmokestinamas IVA, o kada ITP?
• IVA tarifų apžvalga: 10 %, 4 % ir 21 % — kas ir kada
• Kokius papildomus mokesčius reikia įtraukti į biudžetą?
• Specialūs atvejai: VPO, rehabilitacija ir kada gresia 21 %
• Kaip patikrinti konkretaus objekto mokesčio režimą?
• Skaičiavimo pavyzdžiai: kaip IVA ir AJD veikia galutinę sumą
• Dokumentai, kuriuos būtina peržiūrėti prieš pasirašant
• Trumpos rekomendacijos pirkėjui: ką daryti ir ko vengti
• Costacambrils padeda išvengti mokesčių netikėtumų perkant naują statybą
• Šaltiniai

Kada pirkimas apmokestinamas IVA, o kada ITP?

Agencia Tributaria aiškiai nurodo: IVA taikomas pirmajam perdavimui, kurį atlieka promotorius vykdydamas ūkinę veiklą. ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) taikomas antriniam perdavimui, t. y. kai privatus savininkas parduoda jau naudotą būstą.

Praktinis skirtumas yra paprastas. Jei perkate tiesiai iš statybų bendrovės ar promotoriaus, kuri stato ir parduoda būstą pirmą kartą, mokate IVA. Jei perkate iš fizinio asmens, kuris jau gyveno tame bute, mokate ITP. Tačiau yra niuansas.

Dviejų metų taisyklė: jei promotorius ar kitas verslo subjektas būstą nuomojo ilgiau nei dvejus metus prieš parduodant, tai jau laikoma antriniu perdavimu ir taikomas ITP, ne IVA. Ši taisyklė dažnai nustebina pirkėjus, kurie mano, kad naujas butas automatiškai reiškia IVA.

Svarbu žinoti: Pirkdami iš promotoriaus, visada patikrinkite sutartyje, ar pardavėjas aiškiai identifikuojamas kaip juridinis asmuo, vykdantis statybos ir pardavimo veiklą. Jei sutartyje nurodomas fizinis asmuo, reikia papildomų patikinimų.

Profesionalus patarimas: Paprašykite promotoriaus pateikti verslo registracijos dokumentus ir ankstesnių pirkėjų faktūras, jei kyla abejonių dėl pardavėjo statuso. Notaras tai patikrins escritura metu, tačiau geriau žinoti iš anksto.

IVA tarifų apžvalga: 10 %, 4 % ir 21 % — kas ir kada

Agencia Tributaria IVA nekilnojamojo turto operacijų puslapis pateikia aiškią struktūrą, kurią verta žinoti kiekvienam pirkėjui.

Ši riba dažnai ignoruojama perkant prabangius objektus su keliomis parkavimo vietomis.

Dėl STS 82/2025 sprendimo: Interforo Abogados paaiškina, kad Tribunal Supremo šiuo sprendimu pakeitė reikalavimą dėl cédula de habitabilidad. Anksčiau ji buvo laikoma vieninteliu įrodymu, patvirtinančiu būsto tinkamumą gyvenamajam naudojimui (aptitud para uso residencial). Dabar šią paskirtį galima įrodyti ir kitais dokumentais, pavyzdžiui, projekto leidimu ar administraciniais aktais.

• Calificador Inmobiliario įrankis (Agencia Tributaria) leidžia preliminariai patikrinti objekto mokesčio režimą
• Kiekvienas avansas perkant „sobre plano“ turi atskirą faktūrą su išskaidytu IVA
• Mokesčio bazė apima visą sutarties kainą, įskaitant garažus ir sandėlius (iki nustatytų ribų)

Kokius papildomus mokesčius reikia įtraukti į biudžetą?

IVA nėra vienintelė papildoma išlaida. Prie jo pridedamas AJD (Actos Jurídicos Documentados), mokamas notarinės escritura metu. Hacienda dokumentas patvirtina: AJD yra autonominis mokestis, todėl tarifas skiriasi priklausomai nuo autonominės bendruomenės.

Orientaciniai AJD tarifai 2026 m.:

• Andalūzija: apie 1,2 %
• Madridas: apie 0,75 %
• Katalonija (Tarragona regionas): tarifas nustatomas autonominės valdžios ir gali skirtis nuo bendrojo

Kitos būtinos išlaidos perkant naują statybą:

• Notaro honorarai: priklauso nuo sandorio sumos, paprastai keli šimtai eurų
• Registro išlaidos: nekilnojamojo turto registro įrašymas
• Gestorio mokesčiai: dokumentų tvarkymas ir mokesčių deklaravimas
• Banko sąnaudos: hipotekos atveju vertinimas, komisiniai
• Avalai už avansus: pagal Ley 20/2015 reikalavimus

Pavyzdinis skaičiavimas (300 000 € būstas):

• IVA 10 %: 30 000 €
• AJD Andalūzijoje (1,2 %): 3 600 €
• AJD Madride (0,75 %): 2 250 €
• Notaras + registras + gestoris: apytiksliai 1 500–2 500 €
• Bendra papildoma suma: apie 35 000–36 000 € (Andalūzijoje) arba 33 500–34 500 € (Madride)

Prieš pasirašant rezervacijos sutartį, patikrinkite, ar promotoriaus nurodyta kaina yra „sin IVA“ (be PVM) ar „IVA incluido“ (su PVM). Tai dažna pirkėjų klaida, kurią pabrėžia ir Unicaja.

Specialūs atvejai: VPO, rehabilitacija ir kada gresia 21 %

VPO režimo niuansai

Jis taikomas tik VPO „régimen especial“ arba viešosios skatinamosios programos būstams, turintiems galiojančią administracinę kvalifikaciją. Skirtumas gali reikšti kelis tūkstančius eurų, todėl kvalifikacijos dokumentas yra privalomas.

Rehabilitacijos ir renovacijos darbai

Pagal Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA) aiškinimus, statybos ar renovacijos darbai gali būti apmokestinami skirtingai:

• Darbai, kurie laikomi rehabilitacija (darbų kaina viršija 25 % nuo įsigijimo kainos), paprastai apmokestinami 10 % tarifu
• Jei medžiagų dalis viršija 40 % bendros darbų kainos, gresia 21 % tarifas
• Darbai, kurie neatitinka rehabilitacijos kriterijų ir nėra priskirti gyvenamajam naudojimui, apmokestinami 21 %

Teisinis kontekstas: Agencia Tributaria gairės dėl obras/construcción/rehabilitación nurodo, kad kiekvienas atvejis vertinamas atskirai pagal LIVA straipsnius. Jei planuojate didelius renovacijos darbus naujame objekte, pasitarkite su gestoriumi prieš sudarant rangos sutartį.

Pavojingiausias scenarijus: perkate naują statybą su dideliu garažų skaičiumi ir planuojate papildomus darbus. Tokiu atveju galite susidurti su keliais skirtingais tarifais viename sandoryje.

Kaip patikrinti konkretaus objekto mokesčio režimą?

1. Naudokite Calificador Inmobiliario — oficialus Agencia Tributaria įrankis, leidžiantis preliminariai nustatyti, ar operacija apmokestinama IVA ar ITP. Prieiga per sede.agenciatributaria.gob.es.

2. Pareikalaukite promotoriaus raštiškos deklaracijos — joje turi būti aiškiai nurodyta, kad pardavėjas yra promotorius, vykdantis ūkinę veiklą, ir kad tai yra pirmasis perdavimas.

3. Patikrinkite VPO administracinę kvalifikaciją — jei teigiama, kad taikomas 4 % tarifas, reikalaukite galiojančio administracinio akto, patvirtinančio VPO „régimen especial“ statusą.

4. Peržiūrėkite ankstesnių mokėjimų faktūras — kiekviena avansinė įmoka turi turėti atskirą faktūrą su aiškiai išskaidytu IVA. Tai ne tik teisinis reikalavimas, bet ir apsauga ginčo atveju.

5. Patikrinkite, ar avalas apima IVA — pagal Mael Abogados rekomendacijas, avalai už avansus pagal Ley 20/2015 turi garantuoti ir sumokėtą IVA, ne tik pagrindinę sumą.

Sutartyje ieškokite konkrečių frazių: „sujeto a IVA“ (apmokestinama IVA), „tipo impositivo aplicable“ (taikomas tarifas) ir „precio sin IVA/precio con IVA“. Jei šių frazių nėra arba jos neaiškios, tai yra signalas prašyti paaiškinimų raštu.

Profesionalus patarimas: Prieš escritura paprašykite gestorio arba notaro raštiško patikinimo dėl taikomo mokesčio režimo. Šis paprastas žingsnis gali sutaupyti dešimtis tūkstančių eurų, jei paaiškėtų, kad taikomas neteisingas tarifas.

Skaičiavimo pavyzdžiai: kaip IVA ir AJD veikia galutinę sumą

Pavyzdys A: laisvos rinkos būstas (vivienda libre), 300 000 €

• Būsto kaina: 300 000 €
• IVA 10 %
• AJD Andalūzijoje aplink 1,2 %
• Notaro, registro ir gestorijos mokesčiai gali būti keli šimtai iki keli tūkstančių eurų
• Papildomos išlaidos gali sudaryti reikšmingą dalį nuo pirkimo kainos

Pavyzdys B: VPO „régimen especial“, ta pati kaina

• Būsto kaina: 300 000 €
• IVA 4 % taikomas tam tikroms VPO kategorijoms
• AJD Andalūzijoje apie 1,2 % (keičiasi pagal regioną)
• Papildomos išlaidos notaro, registro ir gestorijos paslaugoms
• Išlaidos gali būti ženkliai mažesnės nei laisvos rinkos būstams su 10 % IVA

Skirtumas tarp dviejų scenarijų dėl taikomų IVA tarifų gali būti reikšmingas, sudarant keliasdešimt tūkstančių eurų, priklausomai nuo sandorio vertės Tai reiškia, kad VPO kvalifikacijos patikrinimas nėra formalumas, o finansiškai reikšmingas žingsnis.

Dokumentai, kuriuos būtina peržiūrėti prieš pasirašant

• Promotoriaus faktūros ir mokėjimų tvarkaraštis su aiškiai išskaidytu IVA kiekvienai įmokai
• Administracinė VPO kvalifikacija (jei teigiama, kad taikomas 4 % tarifas) — galiojantis aktas, ne tik žodinis patikinimas
• Statybos leidimai (licencia de obras) ir projekto dokumentacija
• Garantiniai avalai už avansus pagal Ley 20/2015 — patikrinkite, ar avalas apima ir IVA sumas
• Promotoriaus verslo registracijos dokumentai — įrodymas, kad pardavėjas yra juridinis asmuo, vykdantis statybos veiklą
• Sutarties kainų sąlygos — aiškus nurodymas, ar kaina yra su IVA ar be jo

Ypač atidžiai tikrinkite faktūras: jose turi būti nurodytas taikomas IVA tarifas, mokesčio bazė ir bendra suma. Jei avansai neapdrausti avalais arba avalas neapima IVA, tai yra rimta rizika. Rašytinis notarinis arba gestorio patikinimas dėl mokesčio režimo prieš escritura yra paprasčiausias būdas išvengti brangių netikėtumų.

Trumpos rekomendacijos pirkėjui: ką daryti ir ko vengti

Darykite:

• Reikalaukite kiekvienos avansinės įmokos faktūros su aiškiai išskaidytu IVA
• Patikrinkite VPO kvalifikaciją prieš tikėdami 4 % tarifu
• Suplanuokite papildomus 11–12 % nuo pirkimo kainos kaip mokesčių ir kaštų rezervą (tikslus skaičius priklauso nuo autonominės bendruomenės AJD tarifo)
• Naudokite Calificador Inmobiliario preliminariai patikrai
• Pasitarkite su gestoriumi, jei VPO statusas ar promotoriaus atsakomybė neaiški

Nedarykite:

• Nepasirašykite escritura, kol nėra aišku, koks mokesčio režimas taikomas
• Neprisiimkite, kad naujas butas automatiškai reiškia 4 % tarifą
• Neignoruokite avalų sąlygų — patikrinkite, ar jie apima IVA sumas
• Neskaičiuokite biudžeto remdamiesi tik IVA, pamiršdami AJD ir kitas išlaidas

Jei promotoriaus atsakymai į klausimus dėl mokesčio režimo yra neaiškūs arba žodiniai, tai signalas kviesti nepriklausomą gestorių ar advokatą. Šis žingsnis kainuoja kelis šimtus eurų, bet gali apsaugoti nuo klaidų, kurių kaina skaičiuojama tūkstančiais.

Kosta Dorados pirkėjų dažniausios klaidos

Dirbant su pirkėjais Cambrils ir Kosta Dorados regione, pastebima viena pasikartojanti klaida: žmonės pasirašo rezervacijos sutartį nesuprasdami, ar nurodyta kaina yra su IVA ar be jo. Promotoriai dažnai skelbia „precio desde“ skaičius be PVM, o galutinė suma gali nustebinti. Šie du scenarijai kartu gali reikšti daugiau nei 20 000 € neplanuotų išlaidų.

Costacambrils padeda išvengti mokesčių netikėtumų perkant naują statybą

Perkant naujos statybos objektą Kosta Doradoje, mokesčių klausimas yra vienas iš sudėtingiausių. Costacambrils komanda Cambrils regione teikia konkrečią pagalbą: dokumentų peržiūrą prieš pasirašant, AJD skaičiavimą pagal Katalonijos autonominės bendruomenės normas, derybų palaikymą su promotoriais ir gestorio bei notaro rekomendacijas.

Pirmasis patikrinimas dažnai atskleidžia kainų sąlygų neaiškumus ar avalų trūkumus, kuriuos galima ištaisyti prieš escritura. Jei svarstote prabangų nekilnojamąjį turtą Kosta Doradoje ir norite tikrumo dėl mokesčio režimo, susisiekite su Costacambrils komanda ir gaukite konkrečią pagalbą dar prieš rezervacijos sutartį.

Šaltiniai

• Agencia Tributaria: Compro una vivienda ¿tengo que pagar IVA o ITP?
• Impuestos de la obra nueva en España (IVA y AJD 2026) — Mael Abogados
• IVA vivienda nueva 2026: ¿10% o 4%? | Interforo Abogados
• Hacienda

Šiuos dokumentus rekomenduokite savo gestoriui arba notarui prieš escritura. Jei kyla abejonių dėl mokesčio režimo, DGT konsultacija yra oficialus ir teisiškai privalomas atsakymas.

This article is general information, not a substitute for advice from a qualified financial advisor. Consult a qualified financial professional about your own circumstances before acting on anything here.

Rekomendacija

• Kodėl investuoti į pajūrio būstą 2026: gidas Lietuvos pirkėjui – Inmobiliaria Costa Cambrils
• Naujos statybos objektai: pirkėjo ir investuotojo gidas 2026 – Inmobiliaria Costa Cambrils
• Vadovas investuojantiems į naują statybą Pietų Ispanijoje – Inmobiliaria Costa Cambrils
• Nekilnojamojo turto teisiniai aspektai ispanijoje 2026 – Inmobiliaria Costa Cambrils