Jei perkate būstą Ispanijoje, mokėsite arba ITP, arba IVA su AJD, ir tai priklauso nuo vieno dalyko: ar turtas parduodamas pirmą kartą, ar jau turėjo savininką. Naujai statybai iš vystytojo taikomas valstybės nustatytas IVA plius regioninis AJD mokestis, o perparduodamam būstui taikomas ITP, kurio tarifas priklauso nuo autonominės srities ir gali skirtis. Šie du režimai vienas kitą pakeičia, ne papildo. Prie jų dar prisidės notaro, registro ir advokato išlaidos.
Trumpai:
- Jei būstas Ispanijoje parduodamas pirmą kartą iš vystytojo, taikomas 10 % PVM ir žyminis mokestis AJD, o pakartotinai – taikoma ITP, kurio tarifas skiriasi regionuose.
- Skirtinguose regionuose ITP tarifas gali būti skirtingas ir siekti keletą procentinių punktų, o naujos statybos turtas dažnai apmokestinamas papildomai IVA ir AJD.
- Prie mokesčių prisideda notaro, registro ir advokato išlaidos, paprastai sudarančios apie 10–13 % nuo turto vertės.
- Notaro, registro ir valstybiniai mokesčiai dažnai sudaro papildomus kelis šimtus eurų, nepriklausomai nuo mokamo mokesčio tipo.
- Prieš įsigyjant būtina patikrinti regioninę lengvatą, „valor de referencia“ vertę ir teisinę būklę, kad išvengtumėte netikėtų išlaidų.
Turinys
- Pirkimo mokesčiai Ispanijoje: kada taikomas ITP, kada IVA ir AJD
- Regioniniai ITP tarifai ir konkretūs skaičiavimo pavyzdžiai
- Notaro, registro, advokato ir vertinimo išlaidos
- Mokesčiai po pirkimo: nuoma, IBI ir kapitalo prieaugis
- Kaip teisėtai sumažinti mokesčių naštą
- Kontrolinis sąrašas prieš pasirašant pirkimo sutartį
- Kas dažniausiai nustebina pirkėjus Costa Dorada regione
- Kaip Costacambrils padeda susitvarkyti su mokesčiais ir dokumentais
- Šaltiniai
Pirkimo mokesčiai Ispanijoje: kada taikomas ITP, kada IVA ir AJD
Mokesčio rūšį lemia ne pirkėjo pasirinkimas, o turto teisinė istorija. Jei parduotojas yra vystytojas ar promotorius ir tai pirmoji nuosavybės teisės perdavimas, sandoris patenka į IVA sistemą. AEAT paaiškina, kad tokiu atveju pirkėjas moka 10 % IVA nuo gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto, o kartu prisideda ir žyminis mokestis AJD, kurio dydį nustato konkreti autonominė sritis.
Kai turtas jau turėjo savininką ir parduodamas pakartotinai, veikia kitas modelis. ITP tampa taikomu mokesčiu, o IVA tokiu atveju nebetaikomas visiškai. Abu mokesčius vienam sandoriui mokėti neįmanoma, nes Ispanijos mokesčių sistema juos apibrėžia kaip tarpusavyje išskirtinius.
Yra ir subtilesnis atvejis. Jei vystytojas turtą nuomojo ilgiau nei du metus prieš pardavimą, operacija gali būti prilyginta antrinei ir pereiti į ITP režimą, nors formaliai tai buvo „pirmoji“ perdavimas. Tai vienas dažniausiai nepastebimų punktų, kurį verta patikrinti su turto pardavimo istorija rankose.
Trys praktiniai principai, kuriuos verta atsiminti:
- ITP ir IVA niekada nemokami vienu metu už tą pačią operaciją.
- Pardavėjo statusas (privatus asmuo ar profesionalus vystytojas) lemia režimą pirmiausia, pirkėjo pageidavimas antra.
- Kai pirkėjas yra įmonė su teise atskaityti PVM, ji gali pasirašyti renuncia, atsisakymą nuo IVA išimties, taip aktyvuodama IVA vietoje ITP. Tai reikalauja rašytinio susitarimo ir taikoma tik profesionaliems pirkėjams.
Regioniniai ITP tarifai ir konkretūs skaičiavimo pavyzdžiai
ITP dydis Ispanijoje nėra vienodas visoje šalyje. Kiekviena autonominė sritis (CCAA) nustato savo tarifą, todėl tas pats butas skirtingame regione gali kainuoti tūkstančiais eurų daugiau arba mažiau vien dėl mokesčių. European.realestate 2026 metų duomenys rodo, kad skirtumas tarp regionų gali siekti kelis procentinius punktus.
Skaičiai geriausiai suprantami per konkretų pavyzdį.
Naujos statybos atveju skaičiavimas kitoks. Pavyzdžiui, naujas butas gali būti apmokestinamas IVA ir papildomu AJD mokesčiu, kurių bendras dydis gali viršyti ITP sumą, taikomą antriniam turtui toje pačioje vietovėje.
Yra ir mažiau žinomas dalykas, galintis pakeisti visą skaičiavimą: „valor de referencia“, kadastrinė referencinė vertė. Jei ši oficiali vertė yra didesnė nei sutartinė kaina, ITP bazė skaičiuojama nuo aukštesnės sumos, net jei realiai sumokėjote mažiau. Prieš pasirašydami išankstinę sutartį, patikrinkite šią vertę katastro registre, kad išvengtumėte netikėtos sąskaitos.
Notaro, registro, advokato ir vertinimo išlaidos
Mokesčiai sudaro tik dalį galutinės sąskaitos. Bendra taisyklė, kurios laikosi dauguma pirkėjų Ispanijoje: skirkite biudžete 10–13 % nuo turto vertės papildomoms išlaidoms, skaičiuojant kartu su mokesčiais.
- Notaro mokestis: valstybės nustatytas tarifas, priklausantis nuo sandorio sumos, praktikoje dažniausiai apie 600–1 000 €.
- Turto registro įrašymas: apytiksliai 0,5 % nuo turto vertės, taip pat priklauso nuo konkrečios sumos.
- Advokato honoraras: dažniausiai apie 1 % nuo pirkimo kainos plius PVM. Nerezidentams teisinė patikra yra ne formalumas, o vienintelis būdas patikrinti skolas, servitutus ir administracines sankcijas prieš pasirašant.
- Vertinimas (tasación) ir banko mokesčiai: jei imate hipoteką, bankas reikalaus nepriklausomo turto vertinimo, kurio kaina paprastai svyruoja apie 300–500 €, plius administraciniai banko mokesčiai už paskolos apdorojimą.
Šios išlaidos nesikeičia nuo to, ar mokate ITP, ar IVA su AJD. Jos yra pastovi biudžeto dalis, kurią pirkėjai dažnai įtraukia į skaičiavimus pačiu paskutiniu momentu, kai jau vėlu derėtis.
Mokesčiai po pirkimo: nuoma, IBI ir kapitalo prieaugis
Pirkimo mokesčiai yra tik pradžia. Jei planuojate turtą nuomoti, pajamos apmokestinamos skirtingai rezidentams ir nerezidentams. Ispanijos rezidentai deklaruoja nuomos pajamas su galimybe atskaityti tam tikras išlaidas, o ES/EEE nerezidentams taikomas kitas tarifas su ribotomis atskaitymo galimybėmis, ne ES piliečiams sąlygos dar mažiau palankios. Dėl šio skirtumo verta konsultuotis su mokesčių specialistu prieš pradedant nuomos veiklą.
Kiekvienas savininkas kasmet moka IBI, savivaldybės nekilnojamojo turto mokestį, kurio dydį nustato konkreti savivaldybė pagal kadastrinę vertę. Tai nedidelė, bet pastovi metinė išlaida, kurią reikia įtraukti į ilgalaikį biudžetą.
Kai turtas parduodamas, atsiranda kapitalo prieaugio mokestis nuo skirtumo tarp pirkimo ir pardavimo kainos. Tarifai ir taikomos išimtys skiriasi pagal rezidento statusą, todėl investuotojams, planuojantiems parduoti per artimiausius metus, verta iš anksto pasitarti su gestor arba mokesčių konsultantu, kaip struktūrizuoti sandorį.
Kaip teisėtai sumažinti mokesčių naštą
Kelios konkrečios priemonės gali sumažinti galutinę sąskaitą, jei jas patikrinate laiku, ne po pasirašymo.
- Patikrinkite regioninę lengvatą. Daugelis autonominių sričių taiko sumažintus ITP tarifus jauniems pirkėjams, didelėms šeimoms ar žmonėms su negalia, tačiau sąlygos labai skiriasi tarp regionų, todėl reikia tikrinti konkrečios CCAA taisykles, ne bendrą informaciją internete.
- Ginčykite „valor de referencia“, jei ji nepagrįstai aukšta. Turite teisę pateikti oficialų prieštaravimą, jei kadastrinė vertė neatitinka realios rinkos kainos jūsų rajone.
- Palyginkite IVA ir ITP scenarijus prieš pasirenkant tarp naujos ir antrinės rinkos. Kaip parodė ankstesnis skaičiavimas, naujas turtas ne visada pigesnis mokesčių prasme, viskas priklauso nuo konkretaus regiono AJD tarifo.
- Jei pirkite kaip įmonė, iš anksto susitarkite dėl renuncia dokumentacijos. Šis atsisakymas nuo IVA išimties turi būti įformintas raštu prieš notarinį aktą, ne po jo.
Profesionalus patarimas: Prašykite pardavėjo arba jo agento rašytinės mokesčių sąmatos prieš pasirašydami išankstinę sutartį, kur atskirai nurodytas mokesčio tipas (ITP arba IVA+AJD), AJD dydis ir visos papildomos išlaidos. Žodinis pažadas „apie 10 procentų“ nėra pagrindas biudžetui.
Kontrolinis sąrašas prieš pasirašant pirkimo sutartį
Prieš vykstant pas notarą, verta praeiti per keletą konkrečių patikrinimų, kurie tiesiogiai veikia galutinę sąskaitą.
- Raštu patikslinkite, ar turtas parduodamas kaip pirmoji, ar antrinė perdavimo operacija, ir užfiksuokite tai sutartyje.
- Paprašykite pilnos rašytinės mokesčių sąmatos, apimančios ITP arba IVA+AJD, notaro, registro ir advokato išlaidas.
- Gaukite nepriklausomą turto vertinimą ir patikrinkite, ar bankas priims tą pačią vertę hipotekos paskolai.
- Paklauskite advokato, ar ant turto nėra skolų, servitutų, administracinių sankcijų, ir ar būstas buvo nuomojamas ilgiau nei du metus, nes tai galėtų pakeisti mokesčio režimą.
Šio proceso trukmė nuo pasiūlymo pateikimo iki nuosavybės teisės įregistravimo registre dažniausiai užima nuo šešių savaičių iki keturių mėnesių, priklausomai nuo to, ar reikia hipotekos ir kaip greitai sutvarkomi dokumentai.
Kas dažniausiai nustebina pirkėjus Costa Dorada regione
Praktikoje pirkėjai beveik visada teisingai apskaičiuoja pagrindinį mokestį, bet pamiršta AJD arba nepatikrina „valor de referencia“ prieš derybas. Costacambrils komanda kasdien dirba su mokesčių skaičiavimais, teisine dokumentų patikra ir pilnu sandorio palaikymu Kambrilse ir aplink jį. Prieš pasirašydami bet kokį įsipareigojimą, pasitarkite su vietos ekspertu, kuris žino konkrečios savivaldybės taisykles, ne bendrą Ispanijos vidurkį.
— Oscar
Kaip Costacambrils padeda susitvarkyti su mokesčiais ir dokumentais
Vietos agentūros pranašumas prieš savarankišką pirkimą internetu yra paprastas: jūs gaunate iš anksto suskaičiuotą mokesčių sąmatą pagal konkretų objektą, ne bendrą internetinį skaičiuotuvą, kuris nežino jūsų savivaldybės tarifų.
Costacambrils komanda Kambrilse ir aplinkiniuose miesteliuose teikia preliminarų mokesčių skaičiavimą pasirinktam objektui, teisinę dokumentų patikrą prieš notarinį aktą, nepriklausomą vertinimą ir pilną palaikymą per visą sandorį, nuo pasiūlymo iki registracijos. Tai ypač svarbu nerezidentams, kurie negali kasdien tikrinti vietinių registrų ar aiškintis regioninių AJD skirtumų nuotoliniu būdu.
Jei svarstote konkretų objektą Costa Dorada regione, susipažinkite su prabangaus būsto rinkos pasiūla ir paprašykite individualios mokesčių sąmatos prieš teikdami pasiūlymą pardavėjui.
This article is general information, not a substitute for advice from a qualified financial advisor. Consult a qualified financial professional about your own circumstances before acting on anything here.
Šaltiniai
- AEAT — IVA operacioneš inmobiliarias / compro vivienda
- ViviendaDe — ITP vs IVA: cuando se aplica cada impuesto
- European.realestate — ITP tarifai pagal regionus 2026
