Los ingresos por alquilar una vivienda tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. El alquiler de vivienda habitual, además, está exento de IVA en la práctica totalidad de los casos.
En resumen:
- Los ingresos por alquiler de vivienda habitual en España están exentos de IVA en la mayoría de los casos, salvo alquileres con uso mixto, locales o garajes independientes.
- La tributación principal recae en el IRPF, considerando los ingresos menos gastos deducibles como IBI, intereses, reparaciones y amortizaciones.
- La reducción del 50 %, u otras mayores según la ley, se aplica a contratos firmados desde mayo de 2023, siempre que cumplas los requisitos y declares correctamente los rendimientos.
- Las tasas municipales como el IBI y otros impuestos locales pueden repercutirse al inquilino si así lo establece el contrato y en función de las normativas de cada ayuntamiento.
- Es fundamental mantener toda la documentación de gastos y contratos durante al menos cuatro años para evitar sanciones y facilitar la declaración ante Hacienda.
Tabla de contenidos
- Qué impuestos alquiler vivienda debe conocer un arrendador
- Cómo se calcula el IRPF del alquiler paso a paso
- Qué reducciones aplican según la Ley 12/2026
- IVA, IBI y tasas municipales: quién paga qué
- Qué modelos presentar y cómo declarar el alquiler
- Qué sanciones aplica Hacienda si no declaras el alquiler
- Ejemplo práctico: así se calcula la cuota de un alquiler
- Cómo tributa el alquiler con opción a compra
- Alquiler de vivienda habitual frente a alquiler turístico
- Subarriendo y cesión de uso: qué cambia fiscalmente
- Perspectiva de Costa Cambrils sobre la fiscalidad del alquiler
- Deja la gestión fiscal de tu alquiler en manos expertas
- Fuentes
Qué impuestos alquiler vivienda debe conocer un arrendador
El IRPF es el impuesto central de cualquier alquiler de vivienda en España, pero no es el único que aparece en el radar del propietario. Conviene distinguir cuál grava la renta que recibes, cuál grava el inmueble en sí y cuál depende de dónde esté ubicada la propiedad.
- IRPF: grava el rendimiento neto del alquiler (ingresos menos gastos deducibles y menos la reducción aplicable).
- IVA: por regla general no se aplica al alquiler de vivienda destinada a residencia habitual, según confirma la Agencia Tributaria. Sí aparece en alquileres de uso mixto, locales o garajes independientes.
- IBI: es un tributo municipal anual que recae legalmente sobre el propietario, aunque puede repercutirse al inquilino si el contrato lo prevé expresamente.
- Impuesto sobre el Patrimonio y algunas figuras autonómicas: solo afectan a propietarios con patrimonio elevado o en comunidades con normativa específica sobre vivienda vacía o segunda residencia.
La mayoría de propietarios particulares en España solo se enfrentan de forma real al IRPF y al IBI. El IVA queda descartado salvo excepciones muy concretas, y el Impuesto sobre el Patrimonio rara vez entra en juego para una única vivienda alquilada.
Cómo se calcula el IRPF del alquiler paso a paso
El rendimiento neto se obtiene restando de los ingresos íntegros todos los gastos necesarios para obtener la renta. La Agencia Tributaria detalla qué partidas son gastos deducibles del alquiler, y la lista es más amplia de lo que muchos propietarios asumen:
- IBI y otras tasas municipales que graven el inmueble.
- Intereses de la hipoteca (nunca el capital amortizado).
- Cuotas de comunidad de propietarios.
- Gastos de conservación y reparación (no mejoras ni ampliaciones).
- Primas de seguro del hogar o del impago de alquiler.
- Honorarios de gestión, administración o agencia.
- Suministros, solo si los asume el propietario y no el inquilino.
- Amortización del inmueble y del mobiliario.
Existe un límite importante: la suma de intereses y gastos de reparación no puede superar los ingresos íntegros del alquiler. El exceso no se pierde, se puede compensar en los cuatro años siguientes, siempre que ese exceso proceda de intereses o reparaciones.
La amortización suele ser la partida más olvidada, y a menudo la más rentable fiscalmente. Si la vivienda estuvo alquilada solo ocho meses, la amortización se prorratea a esos ocho meses, no al año completo.
Consejo profesional: guarda facturas, contratos y extractos bancarios de cada gasto durante al menos cuatro años. Si Hacienda abre una comprobación, la carga de demostrar el gasto recae en ti, no en la Administración.
Qué reducciones aplican según la Ley 12/2026
Se aplica a contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, con efectos desde el 1 de enero de 2024, según recoge la Agencia Tributaria.
- 50 %: reducción general aplicable a cualquier contrato nuevo de vivienda habitual que no cumpla requisitos adicionales.
- 60 %: cuando la vivienda se alquila tras una rehabilitación reciente que mejore su eficiencia o habitabilidad.
- 70 %: si el arrendatario tiene entre 18 y 35 años, o si la vivienda se alquila a una Administración pública o entidad sin fin de lucro para vivienda social.
- 90 %: cuando el propietario rebaja al menos un 5 % el alquiler respecto al contrato anterior sobre la misma vivienda, en zonas de mercado tensionado.
La reducción solo opera sobre rendimiento neto positivo y exige haberlo declarado correctamente antes de que Hacienda inicie cualquier comprobación. No aplica en ningún caso a los alquileres de uso turístico o vacacional, que tributan por la vía general sin este beneficio.
IVA, IBI y tasas municipales: quién paga qué
El alquiler de vivienda destinada exclusivamente a residencia está exento de IVA, y esa exención tiene una contrapartida que muchos propietarios ignoran: al no repercutir IVA, tampoco puedes deducir el IVA que soportas en obras o servicios vinculados a ese alquiler.
- El alquiler de local comercial, de vivienda para uso mixto (por ejemplo, oficina y residencia) o de garaje alquilado de forma independiente sí puede quedar sujeto a IVA.
- El IBI es responsabilidad legal del propietario ante el ayuntamiento, con independencia de lo que diga el contrato.
- Repercutir el IBI al inquilino es legal si el contrato lo establece de forma expresa; sin esa cláusula, no puedes trasladarlo.
- La tasa de basuras y otras tasas municipales siguen el mismo criterio: se pueden repercutir solo si el contrato lo recoge, y su importe se prorratea si el alquiler no cubre el año completo.
Antes de firmar, revisa qué normativa aplican los servicios de conservación que subcontrates. La normativa de reparación vigente afecta directamente a qué gastos de mantenimiento puedes justificar como deducibles frente a Hacienda.
Qué modelos presentar y cómo declarar el alquiler
Declarar correctamente no es complicado si sigues el orden que exige la Agencia Tributaria en su guía de tributación del arrendador:
- Incluye el rendimiento neto del alquiler en el modelo 100 de la declaración anual de IRPF, dentro del apartado de rendimientos del capital inmobiliario.
- Si no residís fiscalmente en España, tributáis por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), con reglas y modelos específicos distintos del IRPF ordinario.
- Revisa si tu situación exige retenciones o ingresos a cuenta, algo poco habitual entre particulares pero frecuente cuando el arrendatario es una empresa.
- Conserva contratos, recibos bancarios de la fianza y facturas de gastos: son la primera documentación que pide Hacienda ante cualquier requerimiento.
Cada comunidad autónoma añade matices propios, como el depósito de la fianza. En Cataluña, por ejemplo, corresponde depositarla en el INCASÒL, un trámite que conviene revisar en la guía de alquiler de viviendas en la Costa Dorada.
Qué sanciones aplica Hacienda si no declaras el alquiler
No declarar un alquiler no es un riesgo teórico: Hacienda cruza datos de suministros, fianzas depositadas y anuncios de portales inmobiliarios con las declaraciones de IRPF. Los recargos por presentar fuera de plazo o las sanciones por no declarar pueden superar con facilidad el ahorro que creías obtener ocultando la renta.
- Olvidar la amortización es el error más común, y el que más dinero cuesta al propietario en cuota anual.
- No prorratear gastos cuando la vivienda no estuvo alquilada todo el año genera deducciones incorrectas fáciles de detectar.
- Repercutir el IBI sin cláusula contractual expresa puede generar conflictos con el inquilino y con Hacienda.
- Si recibes un requerimiento, Hacienda suele dar un plazo de diez días hábiles para aportar documentación: tenerla ordenada de antemano marca la diferencia.
Consejo profesional: domicilia el cobro del alquiler en tu cuenta bancaria y evita el efectivo. Un extracto bancario vale como prueba ante Hacienda; un recibo en mano, mucho menos.
Ejemplo práctico: así se calcula la cuota de un alquiler
Toma una vivienda alquilada todo el año por 12.000 € anuales, con un valor de adquisición de 180.000 € (sin contar el suelo, valorado en 40.000 €).
- Ingresos íntegros: 12.000 €.
- Gastos deducibles: 1.200 € de IBI y comunidad, 800 € de seguro, 600 € de reparaciones. Amortización sobre 140.000 € (valor de adquisición menos suelo) al 3 %: 4.200 €. Total de gastos: 6.800 €.
- Rendimiento neto: 12.000 € menos 6.800 € = 5.200 €.
- Aplicando la reducción general del 50 % de la Ley 12/2023, la base a integrar en el IRPF queda en 2.600 €.
Cómo tributa el alquiler con opción a compra
El alquiler con opción a compra combina dos operaciones que Hacienda trata de forma diferenciada. Mientras dura el arrendamiento, las cuotas mensuales tributan exactamente igual que un alquiler ordinario: rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF del propietario, con derecho a los mismos gastos deducibles y a la reducción de la Ley 12/2023 si se cumplen los requisitos.
La parte que se paga específicamente como prima por la opción de compra, en cambio, no se considera renta del alquiler. Hacienda la trata como una ganancia patrimonial independiente en el momento en que el inquilino ejerce la opción, o como un ingreso distinto si finalmente no se ejerce.
Si la compra se ejecuta, todo lo pagado hasta entonces (tanto las cuotas de alquiler como la prima) suele descontarse del precio final de compraventa pactado en el contrato. Eso obliga a recalcular la ganancia o pérdida patrimonial del vendedor tomando como referencia el precio de venta real, no el nominal de la escritura inicial.
Este tipo de contrato exige redactar con precisión qué parte de cada pago corresponde a alquiler y cuál a la futura compra. Una redacción ambigua complica la declaración de ambas partes y puede generar discrepancias con Hacienda si el inquilino y el propietario declaran conceptos distintos para el mismo pago.
Alquiler de vivienda habitual frente a alquiler turístico
La diferencia fiscal entre ambos no está en el tipo de impuesto (los dos tributan en IRPF como regla general), sino en los beneficios que cada uno puede aplicar.
Además, el alquiler turístico suele llevar aparejada la prestación de servicios propios de la industria hotelera (limpieza periódica, cambio de ropa de cama, recepción). Cuando esos servicios existen, la actividad puede calificarse como actividad económica en lugar de rendimiento del capital inmobiliario, lo que cambia el régimen de gastos deducibles, obliga a darse de alta como autónomo y puede alterar la exención de IVA.
La guía sobre cómo funciona el alquiler vacacional en España detalla los matices normativos y de licencia turística que se suman a la parte fiscal.
Subarriendo y cesión de uso: qué cambia fiscalmente
Para el propietario original, el alquiler que recibe sigue siendo rendimiento del capital inmobiliario, sin cambios.
Para el inquilino que subarrienda, el dinero que cobra del subarrendatario no es rendimiento del capital inmobiliario (porque no es propietario), sino rendimiento del capital mobiliario, ya que fiscalmente se considera cesión de un derecho de uso. Esto implica que ese inquilino subarrendador declare esa renta en un apartado distinto de su IRPF, sin acceso a la reducción de la Ley 12/2023, que está reservada al arrendador propietario del inmueble.
La cesión de uso gratuita (por ejemplo, prestar la vivienda a un familiar sin cobrar) tiene su propio tratamiento: Hacienda puede imputar una renta mínima al propietario aunque no haya cobrado nada, calculada como un porcentaje del valor catastral. Ignorar esta regla es un error habitual entre propietarios que prestan una segunda vivienda pensando que, al no generar ingreso real, no hay nada que declarar.
Perspectiva de Costa Cambrils sobre la fiscalidad del alquiler
Después de años acompañando a propietarios en Cambrils y la Costa Dorada, el error que más se repite no es de mala fe: es simplemente olvidar la amortización o no prorratear gastos cuando la vivienda cambia de inquilino a mitad de año. La reforma de 2023 premia contratos bien redactados y rentas ajustadas, no la improvisación. Contar con gestión y asesoramiento local evita esos descuidos antes de que Hacienda los detecte.
— Oscar
Deja la gestión fiscal de tu alquiler en manos expertas
Llevar al día IBI, amortizaciones, reducciones y modelos exige tiempo que muchos propietarios no tienen, sobre todo si no residen todo el año en la Costa Dorada. Se ofrece gestión integral del alquiler, con asesoramiento legal y fiscal incluido, para que cada deducción se aplique correctamente y cada plazo se cumpla sin sorpresas.
El servicio cubre desde la redacción del contrato hasta el seguimiento de gastos deducibles y la coordinación con la normativa autonómica, como el depósito de fianza en Cataluña. Si tienes una vivienda en Cambrils o alrededores y quieres delegar esa carga administrativa, consulta el proceso de alquiler de vivienda en España y solicita una valoración inicial sin compromiso.
Fuentes
Para verificar cualquier cifra de este artículo, acude directamente a la Agencia Tributaria y a su manual práctico de IRPF. El texto completo de la reforma está disponible en el BOE a través de la propia AEAT. Para trámites locales en Cambrils, revisa el checklist de 7 pasos para alquilar casa.
Este artículo es información general y no sustituye el consejo de un asesor financiero cualificado. Consulte a un profesional financiero cualificado sobre su caso particular antes de actuar según este contenido.
- ¿Alquilo una vivienda, tengo que ingresar IVA? (AEAT)
